Stare de urgență: Contractele de închiriere și dreptul de amânare a plății chiriei

Prin art. X din Ordonanța de Urgență nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal bugetare, adoptată în contextul pandemiei cu virusul COVID-19, s-a prevăzut dreptul amânării plății chiriei pentru imobilele cu destinație de sedii sociale și de sedii secundare, pentru IMM și a unor forme punctuale de exercitare a unor activități economice (identificate în OUG nr. 29/2020), care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, pe perioada stării de urgență decretate și care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri (în continuare „MEEMA”).

Exercitarea dreptului de a amâna plata chiriei este un drept de sine stătător instituit prin OUG nr. 29/2020 și nu reprezintă un efect al instituției forței majore, astfel cum este reglementată aceasta prin art. 1.351 Cod civil și cum poate aceasta apărea în cuprinsul clauzelor contractului de închiriere.

Pentru a nu periclita viața economică a societății dvs. trebuie să uzați de acest drept doar ca o ultimă măsură întrucât amânarea plății chiriei nu echivalează cu exonerarea de la plata chiriei. La finalul perioadei de amânare este probabil ca locatorul să vă impună plata integrală a chiriei restante, ce poate duce la dificultăți financiare suplimentare.

Renegocierea contractelor de închiriere – o alternativă favorabilă

Ca regulă generală, trebuie încercată întotdeauna renegocierea contractelor, indiferent de obiectul lor. Atâta timp cât se face cu acordul părților, legea permite modificarea semnificativă a contractelor, inclusiv a celor de închiriere.

Cu privire la contractele de închiriere, pe perioada stării de urgență, cele mai evidente aspecte ce pot fi renegociate sunt valoarea chiriei și data plății acesteia.

În situația actuală, renegocierea contractului de închiriere tinde să genereze beneficii atât pentru locatar cât și pentru locator. Locatorul este avantajat pentru că își păstrează chiriașul și își asigură plata chiriei la termen într-o perioadă în care plățile se fac cu dificultate și chiriași noi se găsesc greu, asigurând totodată funcționarea contractului într-o perioadă în care legea l-a lipsit de mijloacele de coerciție specifice (reziliere, executare silită, evacuare), de care pe durata situației de urgență nu se poate uza. Locatarul este avantajat prin faptul că își reduce temporar cheltuielile, până la restabilirea normalității veniturilor, fiindu-i astfel facilitată supraviețuirea economică.

Renegocierea contractului nu presupune nicio formalitate prealabilă, fiind suficientă inițierea discuțiilor pe această temă cu co-contractantul, urmată de semnarea unui act adițional, după ajungerea la un acord asupra modificărilor. Renegocierea contractelor este o măsură privată, independentă și separată de măsurile adoptate de autorități, părțile având deplin control asupra acesteia.

Cine are dreptul de a amâna plata chiriei și ce condiții trebuie îndeplinite

Pentru a beneficia de dreptul de amânare a plății chiriei, o societate trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

  • să fie IMM (sau una din celelalte forme de activitate economică enumerate expres de OUG nr. 29/2020) – sunt calificate IMM toate societățile înființate în baza legii nr. 31/1990 care au un număr mediu anual de salariați mai mic de 250, realizează o cifră de afaceri anuală de netă de până la 50 milioane euro sau deține active totale care nu depășesc 43 milioane de euro.
  • să își fi întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autorități în contextul actual al stării de urgență, astfel cum vom detalia mai jos.
  • să fi obținut certificat de situații de urgență de la MEEMA, conform Ordinului 791/2020.
  • la adresa imobilului închiriat să fie înregistrat sediul social sau un punct de lucru al IMM.

Ce domenii se califică pentru a beneficia de dreptul de amânare a plății chiriei

Noțiunea de „întrerupere a activității în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente” trebuie interpretată în sensul că acoperă situațiile în care întreruperea activității este consecința directă a deciziilor autorităților, nu și acele situații în care întreruperea este o consecință indirectă. Mai exact, se aplică societăților ce desfășurau activități în următoarele domenii, suspendate prin:

a. Ordonanța militară MAI nr. 1/2020:

  • activității de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației;
  • culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise;
  • activități de organizare a unor evenimente ce presupun participarea a peste 100 de persoane, în spații deschise;
  • activități de export medicamente;
  • activități de transport aerian spre și dinspre Spania și Italia, pentru toate aeroporturile din România.

b. Ordonanța militară MAI nr. 2/2020:

  • activități în cabinetele de medicină dentară;
  • activități de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori (Mall-uri).

c. Ordonanța militară MAI nr. 3/2020:

  • activități de transport aerian dinspre Franța și Germania pentru toate aeroporturile din România.

Ce înseamnă întreruperea parțială a activtății?

Noțiunea de „întrerupere parțială a activității” se referă fie la (a) întreruperea uneia din activitățile desfășurate de o societate în baza obiectului său autorizat de activitate, fie la (b) întreruperea doar a unei părți a activității sale desfășurate în baza unui obiect distinct de activitate autorizat.

Un exemplu al primei situații (a) este cel al unei societăți care are autorizate multiple obiecte de activitate, cum ar fi cel de restaurant și cel de depozit general. Activitatea de restaurant a fost suspendată în baza Ordonanței militare MAI nr. 1/2020, activitatea de depozit nu a fost până în prezent suspendată, putând fi desfășurată în continuare. Într-un astfel de caz, societatea respectivă a suferit o întrerupere parțială a activității.

Un exemplu al celei de a doua situații (b) este cel al unei societăți care desfășoară activitatea specifică de restaurant. În baza Ordonanței militare MAI nr. 1/2020 această activitate a fost suspendată, însă nu și sub forma livrărilor la domiciliu. În acest caz, societatea nu mai poate primi clienți în spațiul de lucru, dar poate livra produse la client, pe bază de comandă. În acest caz a avut loc de asemenea o întrerupere parțială a activității.

Cum poți cere amânarea plății chiriei – Formalități

Astfel cum am menționat, pentru a putea exercita dreptul de a amâna plata chiriei, trebuie obținut un certificat de situație de urgență, emis de MEEMA. Certificatul de situație de urgență este distinct de „Certificatul de Forță Majoră” ce poate fi emis la cerere de Camera de Comerț și Industrie a României.

Obținerea certificatului de situație de urgență

Regimul juridic și procedura de obținere a Certificatului de situație de urgență este reglementată prin Ordinul MEEMA nr. 791/2020, prin care se stabilește că, în vederea exercitării dreptului de amânare a plății chiriei este necesar Certificat de situație de urgență TIP 1 – ALBASTRU (pentru societățile ce și-au redus activitatea ca urmare a deciziilor autorităților competente).

Certificatul se emite la cerere și este gratuit. Pentru emiterea sa, solicitantul trebuie să utilizeze platforma disponibilă începând cu 01.04.2020 la adresa prevenire.gov.ro, unde se va completa formularul disponibil și vor fi încărcate documentele doveditoare necesare. Pentru obținerea certificatului de situație de urgență Albastru acestea sunt:

  • datele de identificare ale solicitantului (conform certificatului de înregistrare sau documentului echivalent).
  • declarația pe propria răspundere a reprezentantului legal al solicitantului, emisă în forma prevăzută în anexa nr. 3 a Ordinului MEEMA nr. 791/2020 (Descarcă declarația pentru obținerea certificatului de urgență – aici);
  • o declarație pe proprie răspundere a reprezentantului legal al solicitantului prin care acesta atestă că toate informațiile și documentele care stau la baza cererii pentru obținerea certificatului sunt conforme cu realitatea și respectă legislația în vigoare raportat la tipul de certificat solicitat, conform modelului furnizat de MEEMA pe site-ul prevenire.gov.ro.

Toate documentele se încarcă pe platforma electronică a MEEMA de la adresa prevenire.gov.ro, în format electronic, semnate cu semnătură electronică, fie direct de către solicitant, fie de către persoana deținătoare a semnăturii electronice, împuternicită să semneze pentru solicitant în baza Declarației pe proprie răspundere menționată mai sus la ultimul punct.

Certificatul pentru situația de urgență se eliberează exclusiv în format electronic și numai pe durata existenței situației de urgență în România.

Notificarea locatorului pentru a beneficia de dreptul de amânare

Pentru a exercita în mod efectiv dreptul de amânare a plății chiriei, după obținerea sa, certificatul se comunică locatorului anexat unei Notificări de amânare a plății chiriei. De la data comunicării Notificării cu locatorul, pe toată durata stării de urgență, dar nu mai târziu de momentul reluării activității întrerupte, locatorul nu mai poate pretinde plata chiriei.

Pentru consultanță în realizarea demersurilor de mai sus și în demersuri conexe pe durata stării de urgență, personalizate specificului activității dvs., ne puteți contacta la datele din secțiunea Contact.

Articol semnat în colaborare de Av. Chiriac Cătălin și Av. Chinceș Alexandru Bogdan (avocatchinces.com).

Compania ta este afectată de starea de urgență? Citește articol despre șomajul tehnic în starea de urgență și află cum poți aplica această măsură.

10 Comentarii

  • de
    Gheorghe Nicolae Marian
    Publicat 11 April 2020 5:17 0Likes

    Am un spațiu închiriat. Chiriașul are certificat albastru in ce fel si in cit timp îmi va plati chiria după terminarea stării de urgență? Vă mulțumesc mult

    • de
      Catalin Chiriac
      Publicat 13 April 2020 9:35 0Likes

      Dreptul de amânare a plății chiriei operează până la momentul încetării stării de urgență. În lipsă de înțelegere contrară, chiria neplătită devine exigibilă la data la care starea de urgență a încetat. Altfel spus, dreptul de amânare a plății chiriei nu conduce la suspendarea plății ci doar la amânarea scadenței chiriei până la data la care a încetat starea de urgență, dată la care toate chiriile neplătite devin scadente.

  • de
    Mugurel
    Publicat 17 April 2020 16:00 0Likes

    Buna ziua,

    Am un spatiu inchiriat in cadrul unui centru comercial. Pe data de 23.03 , telefonic, directorul mall-ului mi-a spus sa inchid magazinul pentru a respecta ordonanta de urgenta.

    Pe data de 24.03 primesc factura intreaga, pentru chiria aferenta lunii aprilie. Din nou am trimis mail catre director..niciun raspuns.

    Ieri , 16.04 , raspunsul primit a fost : se amana plata chiriei lunii aprilie, pt 60 de zile.

    Intrebarea mea este: cum imi pot cere plata unei chirii, pentru o perioada in care magazinul a fost inchis si nu din vina mea. Nu este un caz de forta majora ? In contract este specificat ca forta majora exonereaza de raspundere partea care o invoca, in conditiile legii.

    Daca obtin certificatul de forta majora, eliberat de Camera de Comert si Industrie a Romaniei si se ajunge la un proces, am sanse sa castig ?

    Multumesc.

    • de
      Catalin Chiriac
      Publicat 28 April 2020 11:13 0Likes

      În primul rând trebuie înțeles că interdicția instituită prin Ordonanțele militare ca o serie de activități comerciale să înceteze pe durata stării de urgență nu presupune și exonerarea societăților ce desfășoară acele activități de la plata datoriilor pe care le au. Cu titlu excepțional, în baza art. X din OUG nr. 29/2020 s-a prevăzut ca în cazul chiriei pentru sediu și puncte de lucru deținute de societăți afectate de atare măsuri, să se acorde dreptul în favoarea acestor societăți să ceară creditorilor lor care le-au închiriat spațiile să amâne plata chiriei până la încetarea stării de urgență.

      Acest drept este unul de sine stătător, prevăzut de un act normativ, și nu este o consecință a invocării forței majore în contract.

      În al doilea rând, forța majoră are o aplicabilitate destul de limitată în contracte. Pentru a fi aplicabilă, cu efectul exonerării de răspundere a debitorului, aceasta trebuie să îndeplinească o serie de condiții, prevăzute de at. 1.351 alin. 2 cod civil și suplimentar, să facă imposibilă executarea obligației. Dacă obțineți Certificatul de forță majoră eliberat de Camera de Comerț și Industrie a României, puteți dovedi într-un proces că aceste condiții sunt îndeplinite în cazul dvs., însă trebuie ținut cont și de prevederile art. X alin. 3, ultima teză din OUG nr. 29/2020 ce stabilesc că nu constituie un eveniment de forță majoră măsurile luate de autorități în contextul stării de urgență, respectiv „Nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență.” Această prevedere contractuală poate reduce șansele de reușită într-un proces.

      Dacă încercați să vă prevalați de forța majoră în contract față de locator, nu omiteți să notificați locatorul cu privire la acest aspect, lipsa notificării în termenul stabilit prin contract sau într-un termen rezonabil fiind motiv de decădere din dreptul de a mai invoca forța majoră.

  • de
    Uta Bogdan
    Publicat 2 zile ago 6:26 0Likes

    Dețin un spațiu care este dat în chirie pt club.Chiriașul nu a comunicat nici o notificare privind starea de urgenta .Verbal a declarat ca “nu produc nu iți plătesc chiria”Au trecut 3 luni și nu am primit nici o chirie.Starea de urgenta nu mai este valabila și nu a notificat ca ar avea certificat de stare de urgenta.Din câte m-am interesat mulți chiriași au plătit chiria chiar dacă nu au funcționat .Ce pot face în aceasta situație.

    • de
      Catalin Chiriac
      Publicat O zi ago 10:10 0Likes

      Pentru că chiriașul dvs. nu are niciun motiv justificat care să îi permită să nu plătească chiria în ultimele luni, dvs. puteți uza de drepturile pe care le aveți în calitate de proprietar/locator, conform legii și contractului, în sensul că puteți rezilia contractul, puteți reține din garanție eventualele sume datorate și/sau puteți să vă adresați instanțelor de judecată pentru obligarea chiriașului să plătească chiria datorată și eventualele penalități de întârziere și după caz pentru evacuarea chiriașului din spațiu.

      • de
        Uta Bogdan
        Publicat 8 ore ago 6:08 0Likes

        Am discutat cu chiriasul in legatura cu o intelegere amiabila la plata chiriei.Ca nu trebuie sa imi plateasca o luna, ca ii reduc chiria la 50% pe perioada in care nu functioneaza,sa imi plateasca chiria cand incepe activitatea pe lunile restante,sa ceara finantare de la stat,nu a acceptat nici una din solutii.Chiriasul vrea sa nu plateasca chiriile pe perioada in care nu a functionat adica sa il iert de chirie si ca imi plateste chiria cand incepe activitatea.Chiriasul nu poate functiona nici in starea de alerta sustinand ca starea de alerta este egala cu starea de urgenta.Nu se stie cand va incepe activitatea.Ca proprietar am inteles chiriasul ca nu poate functiona din cauza pandemiei dar daca nu va functiona tot anul sau o perioada mai lunga de timp.A declarat ca are un certificat albastru de stare de urgenta care nu la notificat pana in prezent.

        • de
          Catalin Chiriac
          Publicat 26 de minute ago 13:23 0Likes

          Vă stau la dispoziție pentru a vă oferi asistență juridică, punctual pentru situația dvs. concretă. Puteți să mă contactați la telefon 0766 617 562 sau prin e-mail la adresa catalin@chiriac.net.

  • de
    Tania
    Publicat O zi ago 10:10 0Likes

    Buna ziua! Stiti cumva daca si persoanele fizice intra in aceasta categorie? Sau daca exista acest drept de amanare a platei pe perioada starii de urgenta si pentru persoane fizice?

    • de
      Catalin Chiriac
      Publicat O zi ago 10:25 0Likes

      Teoretic, această posibilitate a fost prevăzută prin Legea nr. 62/2020, ce a intrat în vigoare la data de 23.05.2020.Conform acestei legi „persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență, pot amâna la cerere, fără plată de dobânzi și penalități, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca (…) locuințe”. În baza acestei legi, persoanele fizice care pot dovedi că au fost afectate economic în perioada stării de urgență și care au un contract de închiriere declarat la finanțe, pot cere locatorului să accepte amânarea plății chiriei pe o anumită perioadă. Legea nu prevede durata maximă a acestei perioade, dar din interpretare ar rezulta că nu poate fi mai lungă de 31.12.2020. Aceiași lege mai prevede că locatarul poate totuși să primească plata chiriei, aceasta fiind decontată de stat, urmând ca apoi (la finalul perioadei de amânare) chiriașul să plătească direct bugetului statului. Pentru chiriaș amânarea plății chiriei poate opera doar dacă adresează proprietarului o cerere în acest sens. Procedura exactă de urmat pentru a beneficia de aceste facilități urmează a fi adoptată până în 05.06.2020.

Lasă un comentariu