Amânarea plății chiriei pe perioada stării de urgență – Cum poți beneficia de acest drept

Stare de urgență: Contractele de închiriere și dreptul de amânare a plății chiriei

Prin art. X din Ordonanța de Urgență nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal bugetare, adoptată în contextul pandemiei cu virusul COVID-19, s-a prevăzut dreptul amânării plății chiriei pentru imobilele cu destinație de sedii sociale și de sedii secundare, pentru IMM și a unor forme punctuale de exercitare a unor activități economice (identificate în OUG nr. 29/2020), care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, pe perioada stării de urgență decretate și care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri (în continuare „MEEMA”).

Exercitarea dreptului de a amâna plata chiriei este un drept de sine stătător instituit prin OUG nr. 29/2020 și nu reprezintă un efect al instituției forței majore, astfel cum este reglementată aceasta prin art. 1.351 Cod civil și cum poate aceasta apărea în cuprinsul clauzelor contractului de închiriere.

Pentru a nu periclita viața economică a societății dvs. trebuie să uzați de acest drept doar ca o ultimă măsură întrucât amânarea plății chiriei nu echivalează cu exonerarea de la plata chiriei. La finalul perioadei de amânare este probabil ca locatorul să vă impună plata integrală a chiriei restante, ce poate duce la dificultăți financiare suplimentare.

Renegocierea contractelor de închiriere – o alternativă favorabilă

Ca regulă generală, trebuie încercată întotdeauna renegocierea contractelor, indiferent de obiectul lor. Atâta timp cât se face cu acordul părților, legea permite modificarea semnificativă a contractelor, inclusiv a celor de închiriere.

Cu privire la contractele de închiriere, pe perioada stării de urgență, cele mai evidente aspecte ce pot fi renegociate sunt valoarea chiriei și data plății acesteia.

În situația actuală, renegocierea contractului de închiriere tinde să genereze beneficii atât pentru locatar cât și pentru locator. Locatorul este avantajat pentru că își păstrează chiriașul și își asigură plata chiriei la termen într-o perioadă în care plățile se fac cu dificultate și chiriași noi se găsesc greu, asigurând totodată funcționarea contractului într-o perioadă în care legea l-a lipsit de mijloacele de coerciție specifice (reziliere, executare silită, evacuare), de care pe durata situației de urgență nu se poate uza. Locatarul este avantajat prin faptul că își reduce temporar cheltuielile, până la restabilirea normalității veniturilor, fiindu-i astfel facilitată supraviețuirea economică.

Renegocierea contractului nu presupune nicio formalitate prealabilă, fiind suficientă inițierea discuțiilor pe această temă cu co-contractantul, urmată de semnarea unui act adițional, după ajungerea la un acord asupra modificărilor. Renegocierea contractelor este o măsură privată, independentă și separată de măsurile adoptate de autorități, părțile având deplin control asupra acesteia.

Cine are dreptul de a amâna plata chiriei și ce condiții trebuie îndeplinite

Pentru a beneficia de dreptul de amânare a plății chiriei, o societate trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

• să fie IMM (sau una din celelalte forme de activitate economică enumerate expres de OUG nr. 29/2020) – sunt calificate IMM toate societățile înființate în baza legii nr. 31/1990 care au un număr mediu anual de salariați mai mic de 250, realizează o cifră de afaceri anuală de netă de până la 50 milioane euro sau deține active totale care nu depășesc 43 milioane de euro.
• să își fi întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autorități în contextul actual al stării de urgență, astfel cum vom detalia mai jos.
• să fi obținut certificat de situații de urgență de la MEEMA, conform Ordinului 791/2020.
• la adresa imobilului închiriat să fie înregistrat sediul social sau un punct de lucru al IMM.

Ce domenii se califică pentru a beneficia de dreptul de amânare a plății chiriei

Noțiunea de „întrerupere a activității în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente” trebuie interpretată în sensul că acoperă situațiile în care întreruperea activității este consecința directă a deciziilor autorităților, nu și acele situații în care întreruperea este o consecință indirectă. Mai exact, se aplică societăților ce desfășurau activități în următoarele domenii, suspendate prin:

a. Ordonanța militară MAI nr. 1/2020:

• activității de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației;
• culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise;
• activități de organizare a unor evenimente ce presupun participarea a peste 100 de persoane, în spații deschise;
• activități de export medicamente;
• activități de transport aerian spre și dinspre Spania și Italia, pentru toate aeroporturile din România.

b. Ordonanța militară MAI nr. 2/2020:

• activități în cabinetele de medicină dentară;
• activități de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori (Mall-uri).

c. Ordonanța militară MAI nr. 3/2020:

• activități de transport aerian dinspre Franța și Germania pentru toate aeroporturile din România.

Ce înseamnă întreruperea parțială a activtății?

Noțiunea de „întrerupere parțială a activității” se referă fie la (a) întreruperea uneia din activitățile desfășurate de o societate în baza obiectului său autorizat de activitate, fie la (b) întreruperea doar a unei părți a activității sale desfășurate în baza unui obiect distinct de activitate autorizat.

Un exemplu al primei situații (a) este cel al unei societăți care are autorizate multiple obiecte de activitate, cum ar fi cel de restaurant și cel de depozit general. Activitatea de restaurant a fost suspendată în baza Ordonanței militare MAI nr. 1/2020, activitatea de depozit nu a fost până în prezent suspendată, putând fi desfășurată în continuare. Într-un astfel de caz, societatea respectivă a suferit o întrerupere parțială a activității.

Un exemplu al celei de a doua situații (b) este cel al unei societăți care desfășoară activitatea specifică de restaurant. În baza Ordonanței militare MAI nr. 1/2020 această activitate a fost suspendată, însă nu și sub forma livrărilor la domiciliu. În acest caz, societatea nu mai poate primi clienți în spațiul de lucru, dar poate livra produse la client, pe bază de comandă. În acest caz a avut loc de asemenea o întrerupere parțială a activității.

Cum poți cere amânarea plății chiriei – Formalități

Astfel cum am menționat, pentru a putea exercita dreptul de a amâna plata chiriei, trebuie obținut un certificat de situație de urgență, emis de MEEMA. Certificatul de situație de urgență este distinct de „Certificatul de Forță Majoră” ce poate fi emis la cerere de Camera de Comerț și Industrie a României.

Obținerea certificatului de situație de urgență

Regimul juridic și procedura de obținere a Certificatului de situație de urgență este reglementată prin Ordinul MEEMA nr. 791/2020, prin care se stabilește că, în vederea exercitării dreptului de amânare a plății chiriei este necesar Certificat de situație de urgență TIP 1 – ALBASTRU (pentru societățile ce și-au redus activitatea ca urmare a deciziilor autorităților competente).

Certificatul se emite la cerere și este gratuit. Pentru emiterea sa, solicitantul trebuie să utilizeze platforma disponibilă începând cu 01.04.2020 la adresa prevenire.gov.ro, unde se va completa formularul disponibil și vor fi încărcate documentele doveditoare necesare. Pentru obținerea certificatului de situație de urgență Albastru acestea sunt:

• datele de identificare ale solicitantului (conform certificatului de înregistrare sau documentului echivalent).
• declarația pe propria răspundere a reprezentantului legal al solicitantului, emisă în forma prevăzută în anexa nr. 3 a Ordinului MEEMA nr. 791/2020 (Descarcă declarația pentru obținerea certificatului de urgență – aici);
• o declarație pe proprie răspundere a reprezentantului legal al solicitantului prin care acesta atestă că toate informațiile și documentele care stau la baza cererii pentru obținerea certificatului sunt conforme cu realitatea și respectă legislația în vigoare raportat la tipul de certificat solicitat, conform modelului furnizat de MEEMA pe site-ul prevenire.gov.ro.

Toate documentele se încarcă pe platforma electronică a MEEMA de la adresa prevenire.gov.ro, în format electronic, semnate cu semnătură electronică, fie direct de către solicitant, fie de către persoana deținătoare a semnăturii electronice, împuternicită să semneze pentru solicitant în baza Declarației pe proprie răspundere menționată mai sus la ultimul punct.

Certificatul pentru situația de urgență se eliberează exclusiv în format electronic și numai pe durata existenței situației de urgență în România.

Notificarea locatorului pentru a beneficia de dreptul de amânare

Pentru a exercita în mod efectiv dreptul de amânare a plății chiriei, după obținerea sa, certificatul se comunică locatorului anexat unei Notificări de amânare a plății chiriei. De la data comunicării Notificării cu locatorul, pe toată durata stării de urgență, dar nu mai târziu de momentul reluării activității întrerupte, locatorul nu mai poate pretinde plata chiriei.

Pentru consultanță în realizarea demersurilor de mai sus și în demersuri conexe pe durata stării de urgență, personalizate specificului activității dvs., ne puteți contacta la datele din secțiunea Contact.

Articol semnat în colaborare de Av. Chiriac Cătălin și Av. Chinceș Alexandru Bogdan (avocatchinces.com).

Compania ta este afectată de starea de urgență? Citește articol despre șomajul tehnic în starea de urgență și află cum poți aplica această măsură.